Это не официальный сайт wikipedia.org 01.01.2023

Проектное финансирование в строительной отрасли — Википедия
Википедия

Проектное финансирование в строительной отрасли

Проектное финансирование в строительной отрасли — система финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Эскроу-счета — это специальные счёта условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома[1].

Согласно данной системе застройщик финансирует проект за счёт собственных средств либо банковских кредитов, а средства дольщиков (покупателей квартир) со счёта эскроу получает после сдачи проекта в эксплуатацию.

По данным Единой государственной информационной системы жилищного строительства, по состоянию на март 2021 года с использованием счетов эскроу в России реализовывались многоквартирные проекты площадью 51,9 млн м² жилья — 56,5 % всего многоквартирного строительства в стране[1].

История проектного финансирования в строительной отраслиПравить

Проектное финансирование в строительстве впервые было введено в США в середине 1970-х годов. Например, для сделок с недвижимостью счёт эскроу открывается через Title Company — адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Около 40 млн американцев имеют ипотечные кредиты, обслуживаемые посредством эскроу-счетов[2]. Для этой же цели счёт эскроу используется во многих других странах — в Австрии[3], Италии[4], Латвии, ОАЭ[5], Чехии и других странах.

В России система специальных счетов действует с 2014 года, однако первая такая сделка была проведена Сбербанком в апреле 2018 года. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок[6].

Во время переходного периода, с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, использовался старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года застройщики стали привлекать деньги граждан только на специальные счёта в уполномоченных банках[6]. Деньги дольщиков на эскроу-счетах страхуются в Агентстве по страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб[6].

Минстрой России совместно с ЦБ РФ и ДОМ.РФ разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу[7]. Первые специалисты, обладающие компетенциями в рамках проектного финансирования, в банковской сфере появились в России с запуском образовательной программы «Проект. Ф». Реализацией программы занималась компания ДОМ.РФ по поручению правительства[8]. В августе 2019 года ДОМ.РФ совместно с консалтинговой компанией Oliver Wyman разработал современную модель оценки кредитного риска проектного финансирования застройщиков на основе анализа информации о застройщике и его проекте, поступающей в Единую государственную информационную систему жилищного строительства[9].

В январе 2021 года Банк ДОМ.РФ стал первым банком, направившим средства проектного финансирования на реализацию проекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — жилой комплекс в Ломоносовском районе Ленинградской области[10].В 2021 году ДОМ.РФ запустил разработанный в рамках Единой информационной системы жилищного строительства агрегатор проектного финансирования, позволяющий застройщикам подавать заявки на проектное финансирование сразу в несколько банков[11].

Причины отмены долевого строительства в РоссииПравить

Причиной изменений закона о долевом строительстве послужили регулярные жалобы обманутых граждан, так называемых обманутых дольщиков. Наиболее распространёнными случаями мошенничества были[12]:

  • заключение незаконных договоров, которые через суд после строительства объекта признавали недействительными;
  • строительство на земле, не предназначенной для многоквартирных домов, которые после признаются самовольными постройками;
  • продажа не принадлежащей застройщику недвижимости;
  • заключение сделок с заложенным имуществом;
  • банкротство застройщика.

В 2017 году официальное количество обманутых дольщиков составило 38,1 тыс. человек, однако, согласно ряду исследований, реальное количество пострадавших было несколько выше обнародованной статистики[12]. По итогам I квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных строительных объекта, или 1261 дом. В данных жилищных кооперативах было заключено 80,3 тыс. договоров долевого участия дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. За 2018 год было введено 67 так называемых долгостроев, только по 15 из них были приняты компенсационные меры. Всего в стране в 2018 году насчитывалось свыше 1,1 млн договоров долевого строительства на общую сумму 3,4 трлн руб[6].

Основная идея проектного финансированияПравить

В рамках проектного финансирования покупатель квартиры кладёт деньги на эскроу-счет банка, а продавец (застройщик) имеет право их получить после выполнения обязательств, заранее прописанных в договоре. Основное отличие проектного финансирования от традиционного договора долевого участия заключается в появлении так называемого эскроу-агента — банка, который контролирует выполнение условий договора[13].

Новый механизм расчётов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счёт после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нём до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчётов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остаётся и без денег, и без квартиры[13].

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешёвого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят застройщику снизить процент по кредиту[13].

Некоторые результаты перехода к эскроу-счетам в РоссииПравить

Переход строительной отрасли на проектное финансирование по мнению ЦБ РФ успешен[14]. Доверие граждан к рынку первичного жилья после реформы и перехода расчётов на счёта эскроу выросло до 70 % с 53 %[15]. Рост количества счетов эскроу и остатков на них: на 1 сентября 2020 года 24 банками открыто 179,6 тыс. счетов эскроу, на которых депонировано более 0,6 трлн руб[16].

Ставки для застройщиков существенно ниже при наличии средств на счетах эскроу. Доля кредитов (по сумме лимита) с незначительными (до 50 %) накоплениями на счетах эскроу от задолженности составляет почти половину всего портфеля кредитов. Почти 1/3 портфеля занимают кредиты с накоплениями на счетах эскроу более 100 % задолженности. С учётом средств на счетах эскроу процентная ставка по 63 % договоров — менее 5 % годовых[17].

Не все проекты имеют потенциал для реализации и удовлетворяют требованиям банков. На 1 сентября 2020 года банки получили 4,9 тыс. заявок от застройщиков на получение кредитов для строительства объектов в 78 субъектах Российской Федерации. Из них 39 % банками одобрены, 18 % отклонены, 25 % отозваны самими застройщиками, а 18 % находились на рассмотрении к моменту оглашения статистики[18].

Кредитное качество проектного финансирования сохраняется на высоком уровне, несмотря на пандемию. Около 90 % договоров с задолженностью отнесены банками к I и II категориям качества[19].

К концу II квартала 2020 года на 1 руб. собственного капитала застройщиков приходилось 4,1 руб. обязательств. Практически каждое третье предприятие имело крайне высокий уровень долговой нагрузки (от 10 руб. и выше заёмных средств на 1 руб. собственного капитала). Господдержка спроса, застройщиков и банков оказывает большое влияние на отрасль. По данным ДОМ.РФ, к августу 2020 года более 150 застройщиков воспользовались государственной программой субсидирования ставок по кредитам организациям[20]

Порядок получения кредита застройщикомПравить

Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передаёт в банк сведения об объекте, который планирует построить. Банки могут брать комиссию за открытие счёта — обычно до 1 % от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берёт на себя застройщик[21].

Далее застройщик находит покупателя и подписывает с ним договор долевого участия (ДДУ). В документе он указывает реквизиты выбранного банка. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно у физических лиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юридического лица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность[21].

На следующем этапе покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом[21].

Порядок заключения договора через эскроу-счет для покупателяПравить

Первым делом застройщик получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчётный счет. Затем покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Далее застройщик, банк и покупатель заключают трёхсторонний договор о создании счёта эскроу.

Банк открывает покупателю счёт эскроу. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре, после этого покупатель вносит деньги на счёт эскроу. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.

Застройщик вводит дом в эксплуатацию, и уже после завершения строительства деньги со счёта эскроу переводятся на специальный банковский счёт застройщика. На финишном этапе покупатель оформляет жильё в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. Лидерами среди банков по открытию эскроу-счетов являются Сбербанк[22] и Банк ДОМ.РФ[22] (37 % открытых лимитов), средства на счетах эскроу составляют более 100 % кредитов, выданных на цели жилищного строительства[1].

Гарантии при банкротстве застройщика или уполномоченного банкаПравить

При банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка, банк начнёт либо поиск и привлечение нового застройщика, либо займётся выплатой дольщикам. Существуют дополнительные меры страхования средств дольщиков. Например, по кредитам с поручительством в случае банкротства застройщика ДОМ.РФ исполняет обязательства за заёмщика по гарантированной части кредита (до 80 % от суммы)[23].

Изменениями в Инструкцию Банка России 180-И, принятыми в октябре 2018 года, риск-вес по кредитам, гарантированным ДОМ.РФ, был снижен со 100 % до 20 %. Это позволяет банкам кратно нарастить объём кредитования жилищного строительства в рамках имеющихся ограничений по капиталу, а банкам среднего размера — получить возможность кредитования крупных проектов комплексного развития, чего они раньше делать не могли по причине нехватки собственного капитала[23].

Если клиент купил жильё в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку[21].

Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счёту страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 млн руб. с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов[21].

ПримечанияПравить

  1. ↑ 1 2 3 Объем средств на счетах эскроу в России приблизился к 1,4 трлн рублей  (рус.). Ведомости. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  2. ↑ Edwin S. Mills / Northwestern University. The Functioning and Regulation of EscrowAccounts // Fannie Mae. — 1994. Архивировано 9 июля 2021 года.
  3. ↑ Treuhandschaft (SDG) (англ.). oesterreich.gv.at - Österreichs digitales Amt. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  4. ↑ Site is undergoing maintenance (итал.). www.italypropertyservice.it. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  5. ↑ Dubai’s Escrow Account Law (брит. англ.). Yungo (12 апреля 2015). Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  6. ↑ 1 2 3 4 Для дольщиков и застройщиков: что изменят поправки в 214-ФЗ  (рус.). РБК Недвижимость. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  7. ↑ Подготовлены рекомендации по взаимодействию банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование долевого жилищного строительства | Банк России  (неопр.). cbr.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  8. ↑ ДОМ.РФ расскажет студентам о правовых аспектах проектного финансирования  (рус.). Ведомости. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  9. ↑ ДОМ.РФ разработал новую модель оценки кредитного риска проектного финансирования застройщиков - Новости ЕРЗ.РФ  (рус.). erzrf.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  10. ↑ Банк ДОМ.РФ запустил проектное финансирование для застройщиков загородного жилья  (неопр.). ТАСС. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  11. ↑ Объем запущенных в феврале проектов строительства жилья составил 2,6 млн квадратных метров  (рус.). Ведомости. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  12. ↑ 1 2 Общество защиты дольщиков. Долевое строительство в 2020 году. ДДУ отменят?  (неопр.) Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 20 апреля 2021 года.
  13. ↑ 1 2 3 Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке  (рус.). РБК Недвижимость. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 30 мая 2019 года.
  14. ↑ ЦБ: Переход на проектное финансирование может привести к росту цен на жилье  (неопр.). Российская газета. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  15. ↑ Доверие россиян к рынку новостроек выросло после перехода на механизм счетов эскроу  (неопр.). ТАСС. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  16. ↑ Утверждены рекомендации о предоставлении проектного финансирования девелоперам  (рус.). www.stroygaz.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  17. ↑ Субсидии на льготное кредитование в 2017 году освоены лишь на 63% — Агроинвестор  (рус.). Agroinvestor.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  18. ↑ ЦБ: кредитные договоры застройщиков профинансируют строительство 32 млн кв. м жилья - Новости ЕРЗ.РФ  (рус.). erzrf.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  19. ↑ Проектное финансирование новостроек сохраняет высокое качество, несмотря на пандемию - ЦБ (нем.). finanz.ru. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  20. ↑ Усовершенствован порядок субсидирования ставки по кредитам подрядным организациям на досрочное исполнение государственных контрактов  (рус.). Ведомости. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  21. ↑ 1 2 3 4 5 Эскроу-счета для застройщика: как работают, порядок открытия, плюсы и минусы  (рус.). СКБ Контур. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  22. ↑ 1 2 Названы банки-лидеры по работе с эскроу-счетами  (рус.). GiperNN. Дата обращения: 7 июля 2021. Архивировано 9 июля 2021 года.
  23. ↑ 1 2 Задача на два триллиона // Коммерсантъ. Архивировано 9 июля 2021 года.

ЛитератураПравить

Источник — https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=Проектное_финансирование_в_строительной_отрасли&oldid=121402362